東京の戸建て、賃貸のままで良いですか？
港区・新宿区・目黒区——
東京の戸建てを旅館業に転換すると、オーナー様の手取りは月58万円以上を目指せます。
許可取得から運営まで、一気通貫で対応します。
営業電話なし・秘密厳守・ご相談だけでもOK
同じ物件で、賃貸と旅館業はここまで違います
売上だけではありません。建物の維持、相続税、オーナー様ご自身の利用、
そして売却のしやすさ——あらゆる面で、旅館業には賃貸にはない構造的なメリットがあります。
賃貸
30万〜50万円
旅館業（REYADO運営）
オーナー手取り 58万円以上 ※1
賃貸
360万〜600万円
旅館業（REYADO運営）
オーナー手取り 700万円以上 ※1
賃貸
入居者の使い方次第。退去時に初めて建物の状態が分かる。原状回復のトラブルも多い
旅館業（REYADO運営）
ゲスト退出のたびにプロの清掃・設備点検が入り、常に最良の状態を維持。建物が最も傷みにくい運用方法
賃貸
貸付事業用宅地等の特例：200㎡まで50%減額。自宅との併用時に面積調整あり ※2
旅館業（REYADO運営）
特定事業用宅地等の特例：400㎡まで80%減額。自宅（330㎡）との完全併用で最大730㎡に80%減額 ※3
賃貸
入居者がいる限り、自分の家なのに使えない
旅館業（REYADO運営）
年間最大15〜30泊の無料宿泊枠付き。「所有」の喜びを残しつつ収益化
賃貸
退去時に収入がゼロに。次の入居者が決まるまで数週間〜数ヶ月
旅館業（REYADO運営）
1日単位で予約が入る。季節変動はあるが、年間を通じて収益が発生
賃貸
築20年超は入居者が見つかりにくく、家賃を下げざるを得ないことも
旅館業（REYADO運営）
和モダンなリノベーションで「体験価値」に転換。築年数がデメリットにならない
賃貸
普通借家契約の場合、借主の退去には正当事由が必要（借地借家法）。売却したくてもできないリスクがある
旅館業（REYADO運営）
新規予約を停止するだけで、翌月には売りに出せる。借地借家法の制約を受けず、オーナーが売却タイミングを完全にコントロールできる
賃貸
築古の戸建ては建物の残存価値がほぼゼロと評価されやすく、売却価格は土地値が中心になる
旅館業（REYADO運営）
宿泊事業の収益実績があれば、収益還元法で評価される。これは年間の収益から不動産の価値を逆算する方法で、同じ建物でも稼ぐ資産として高く評価される。たとえば年間手取り700万円の実績がある物件は、空き家として売るよりも大幅に高い価格での売却が見込める
※1: 年間売上1,500万円の場合の試算。売上に対するオーナー手取り率は約48〜49%（OTA手数料・清掃費・運営代行費等の経費控除後）。立地が最も重要な要素であり、面積よりもエリアの宿泊需要が収益を左右します。物件の立地・設備・稼働率により変動します。収益を保証するものではありません。
※2: 貸付事業用宅地等の特例は、自宅の居住用宅地（330㎡・80%）との併用時に面積調整が入り、両方の上限が縮小します。
※3: 特定事業用宅地等の特例の適用には、旅館業許可の取得と相続開始前3年以上の事業継続が要件です。個別の適用判定は税理士にご確認ください。REYADOは不動産の実行（許認可・リノベ・運営）を担当し、税務判断は税理士の先生と連携して進めます。
賃貸も安定した運用方法のひとつです。ただし、宿泊需要が高いエリアでは、旅館業転換が収益・税制・資産保全・売却のすべてで賃貸を上回る可能性があります。すべての物件に旅館業が最適とは限りません。まずは物件の立地・用途地域を確認し、可否を判断するところから始めます。
約1分・費用は一切かかりません
実際に運営されている一棟貸し物件の年間売上
年間2,000万円を超えるケースも。
| 物件 | 年間売上 | ADR | 稼働率 |
|---|---|---|---|
| 港区 麻布台 3BR戸建て | 約1,320万円 | 約6.1万円 | 69% |
| 港区 泉岳寺 3BR戸建て | 約1,210万円 | 約8.6万円 | 52% |
| 港区 三田 4BR戸建て | 約2,690万円 | 約10.3万円 | 79% |
| 新宿区 3BR和風一棟貸し | 約2,910万円 | 約10.6万円 | 79% |
| 新宿区 4BR戸建て 180㎡ | 約2,840万円 | 約9.6万円 | 84% |
| 目黒区 3BR戸建て | 約1,440万円 | 約5.3万円 | 84% |
※ AirDNA Market Data（直近12ヶ月実績）に基づく。Entire Place / 3BR以上 / 戸建てタイプの物件を抽出。
※ 物件名は非公開。実績数値は推計値であり、収益を保証するものではありません。
※ 上記はREYADOの再生パッケージ適用物件ではなく、同等スペックの既存運営物件の実績です。
なぜ東京が、旅館業に適しているのか
訪日外国人、過去最高を更新中
2025年の訪日外客数は4,000万人を超え、東京は最大の宿泊需要エリアです。年間を通じて安定した稼働が見込めます。
一棟貸しの供給不足
ホテルチェーンが参入しにくい大型一棟貸し物件は構造的に供給が不足。家族・グループ旅行の需要に対して、質の高い物件が圧倒的に足りていません。
365日営業が可能
旅館業許可（簡易宿所）を取得すれば365日営業が可能。民泊新法の年間180日制限に縛られません。
相続税の圧縮効果
旅館業に転換した不動産は「特定事業用宅地等の特例」の対象となり、土地評価額を最大80%減額できる可能性があります（400㎡まで）。
対応エリア
収益化（旅館業転換）
- 港区
- 新宿区（一部エリア）
- 目黒区
※ 近隣住民との関係性が重要なエリアでは、事前に慎重な調査を行い、運営が困難と判断した場合はお断りすることがあります。
※ 上記以外のエリアでも、宿泊需要と規制環境次第で対応可能な場合があります。まずはお問い合わせください。
売却のご相談
全国対応
ご相談の流れ
STEP 1
無料診断
オンラインで約1分。物件情報を入力するだけで概況を把握できます。
約1分・オンライン
STEP 2
オンライン面談
専門のアドバイザーが状況をお伺いし、売却・収益化・保有の方向性を整理します。
30分・無料
STEP 3
診断レポート
3つの選択肢を10年スパンで比較したレポートを作成します。
結果まで無料
STEP 4
最善の一手の選択と実行
売却・収益化の実行はもちろん、保有の場合も最適な維持計画をご提案します。
実行時のみ費用
ステップ3まで完全無料です。売却・収益化の実行に進む場合にのみ費用が発生します。
相続した東京の実家、このまま持ち続けますか？
空き家にしておくと、管理不全空家に指定されるリスクがあります。
指定されると住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大6倍に。
売却か、賃貸か、旅館業か——選択肢を整理するなら、建物の状態が良いうちに。
税理士の先生方へ
顧問先の相続案件で、別荘・遊休不動産の取り扱いにお困りではありませんか。
REYADOは、先生方が設計された相続対策の「不動産の実行パートナー」として、
旅館業転換・売却・活用の実務を担います。