ryokan conversion service
使っていない別荘を、365日稼働の宿泊施設に
売れない・使わない・維持費だけかかる——その別荘、旅館業許可で収益に変えられるかもしれません。民泊の180日制限なし。許可取得から運営まで一貫対応します。
約1分・費用は一切かかりません
契約前の調査・レポート作成はすべて¥0です。
使っていない別荘について、こんなお悩みはありませんか？
- ✓年間50〜100万円の維持費だけがかかり続けている
- ✓売りに出したが、問い合わせがほとんど来ない
- ✓相続したが、誰も使わないまま劣化が進んでいる
- ✓管理会社に任せているが、費用に見合っているか分からない
REYADOは、こうした別荘を旅館業許可に基づく一棟貸し宿泊施設に転換し、維持費を上回る収益を生み出すサービスを提供しています。
別荘を活用する3つの方法
別荘の活用方法が分からないまま維持費を払い続けてきたとしても、それはオーナーの判断が間違っていたわけではありません。選択肢を知る機会がなかっただけです。すべての別荘に旅館業が最適とは限りませんが、まず3つの方法を比較して整理します。
| 比較項目 | ①売却 | ②賃貸 | ③宿泊事業（旅館業） |
|---|---|---|---|
| 概要 | 不動産として売却し、一括で現金化する | 月極・年間契約で貸し出し、定期収入を得る | 旅館業許可を取得し、一棟貸しの宿泊施設として365日運営する |
| メリット | 維持費から即座に解放される。納税資金の確保にも使える | 安定した収入が見込める。建物の劣化も防げる | 年間を通じた収益が得られる。建物が維持され、相続税の圧縮効果もある |
| 課題 | 築古・地方の別荘は買い手が限られ、売却に1年以上かかるケースも。成約価格が当初の査定額を大きく下回ることもあります | 別荘地での賃貸需要は極めて限定的。借り手が見つかりにくい | 許可取得に3〜4ヶ月かかる。改修費用（1,000万〜2,500万円）が必要 |
| 向いているケース | 維持する理由がなく、早期に現金化したい方 | 立地が市街地に近く、一定の賃貸需要があるエリア | 箱根・河口湖・東京など宿泊需要のあるエリアに物件がある方 |
どの選択肢が最適かは、物件の所在地・築年数・ご家族の状況によって異なります。まずは現状を整理することから始めてみませんか。
以下のnote記事で各選択肢を詳しく解説しています：
民泊と旅館業の違い——なぜ365日営業が有利なのか
| 比較項目 | 民泊（住宅宿泊事業法） | 旅館業（簡易宿所営業許可） |
|---|---|---|
| 営業日数 | 年間最大180日 | 365日（制限なし） |
| 手続き | 届出制（比較的簡易） | 許可制（保健所・消防への申請） |
| 収益の天井 | 年間収益に上限あり | 稼働率次第で収益を最大化できる |
| 自治体の規制 | 区・町によって大幅に制限（目黒区は年間約104日） | 用途地域の確認は必要だが、日数制限なし |
| おすすめの場面 | 短期間だけ貸したい場合 | 本格的に収益化したい場合 |
新宿区は国家戦略特区のため民泊の規制が緩和されています。エリアによって最適な制度が異なりますので、まずは物件の所在地をお知らせください。
民泊（住宅宿泊事業法）は届出で始められる手軽さがある一方、年間180日の営業制限があります。自治体によってはさらに厳しい制限がかかり、目黒区では週末のみ（年間約104日）しか営業できない地域もあります。
旅館業許可（簡易宿所）は、保健所への許可申請や消防設備の整備が必要ですが、許可を取得すれば365日営業が可能です。年間を通じて安定した宿泊収入を得られるため、維持費を上回る収益を実現しやすくなります。
REYADOでは、物件の所在地・用途地域・建物の状態を確認した上で、旅館業許可の取得可否を無料で診断しています。
箱根の一棟貸し施設の年間売上は中央値で930万円、オーナー手残りは年間約397万円（REYADO独自調査 2026年2月時点）。再生費用1,400万円〜に対し、3〜4年で投資を回収している物件が多数あります。あなたの物件でどの程度の収益が見込めるか、まず無料で診断できます。
出典: REYADO独自調査（箱根エリア31件の一棟貸し物件を個別検証・集計）。手残りはスタンダードプラン（管理手数料30%）ベース。
「とりあえず持っておく」が、もっともコストの高い選択肢です
別荘や遊休不動産は、「使っていないからコストもかからない」というわけではありません。何も決めない状態が続くほど、 見えないコストが積み上がっていきます。
コスト1
維持費の流出
使わなくても、固定資産税・管理費・保険料・水道基本料などで年間50〜120万円が発生します。 10年間で見ると、500万〜1,200万円が静かに流れ出ていきます。
コスト2
建物の劣化
人が住まない木造住宅は、3〜5年で構造的な損傷が生じると言われています。カビ・腐朽・配管の劣化により、 修繕費が残存価値を上回る「逆転点」は想像より早く訪れます。
コスト3
選択肢の縮小
劣化が進むほど売却価格は下がり、活用に必要な初期投資は増えていきます。「売る」「活かす」「持つ」 いずれの選択肢も取りづらくなっていきます。
出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」、国土交通省「期待耐用年数の導出」 ほか公表資料をもとにREYADO作成
旅館業転換——別荘を「稼ぐ資産」に変える仕組み
旅館業法に基づく簡易宿所の許可を取得し、別荘を一棟貸しの宿泊施設として運営します。 民泊新法（年間180日制限）とは異なり、365日営業が可能です。ゲストが滞在するたびに換気・通水・清掃が行われるため、 宿泊運用自体が建物の維持管理システムとして機能します。
維持費を収益でカバー
宿泊収益によって、これまで固定費として出ていくだけだった維持費を上回るキャッシュフローを生み出します。
相続税を最大80%圧縮
一定の要件を満たせば、「特定事業用宅地等」として土地評価額を400㎡まで80%減額できる可能性があります。
建物の劣化を防止
定期的な宿泊運用により、換気・清掃・通水が自動的に行われ、放置による劣化リスクを抑えます。
資産価値の向上
収益実績のある物件は、収益還元法により売却価格が上昇しやすくなります。「収益を生む不動産」として評価されます。
物件の状態に合わせた再生工事
構造補修
インスペクションで問題が見つかった場合に実施。基礎・防水・シロアリ対策など、安全に運営するための土台を整えます。
断熱・省エネ改善
窓と断熱を改善し、夏涼しく冬暖かい空間に。ゲスト満足度の向上と光熱費の削減につながります。国・自治体の省エネリフォーム補助金が使える場合があります。
内装・設備の再生
内装・水回り・設備を一新し、予約が入る物件へ。サウナ・露天風呂・BBQなど収益に直結する設備は標準で導入します。
2つの再生プラン
スタンダード再生
内装を中心に再生し、収益化に必要な設備をフル導入。
- ✓サウナ・露天風呂・BBQ等の収益設備の導入
- ✓内装デザイン（Japandiスタイル）
- ✓内窓設置・玄関ドア交換による断熱改善
- ✓構造の安全確認（補修が必要な場合は別途実費）
物件の状態に合わせてご提案
※ 現地調査後、詳細な見積もりをご提示します
プレミアム再生
内外装・外構・構造を全面改修。売却時の資産価値も見据えたフルリノベ。
※ 構造補修が必要な場合は別途実費
- ✓スタンダード再生の全項目
- ✓外壁・屋根の全面改修
- ✓サッシ全交換による断熱性能の大幅向上
- ✓高級家具・家電によるインテリアのグレードアップ
- ✓無垢材・自然素材を用いた上質な仕上げ
物件の状態に合わせてご提案
※ 現地調査後、詳細な見積もりをご提示します
※ 現地調査と売上シミュレーションをもとに投資回収の見通しを提示します。プランはオーナー様が選択できます。
※ 物件の状態により費用は変動します。
再生後の運営もすべてお任せ。無料宿泊もできます。
「所有」の喜びはそのままに、「管理」の重荷だけを手放す——それがREYADOの運営代行です。オーナー様のご利用を優先し、ライトプラン（年間最大15日）またはスタンダードプラン（年間最大30日）の無料宿泊枠をご用意しています。
維持費が、収益に変わる
固定資産税・光熱費・管理費などの維持費を宿泊売上で相殺し、さらにプラス収益を目指します。
管理の手間から、解放される
集客・予約管理・チェックイン対応・清掃手配まですべて代行。オーナー様は月次の収支レポートと入金確認のみです。
別荘が、いつも清潔に保たれる
ゲストが利用するたびにプロの清掃と換気が入り、劣化を抑制。オーナー様がご利用される際も清潔な空間でお迎えします。
面談〜調査まで、すべて無料でご利用いただけます
収益予測レポート・旅館業の事前確認・現地調査——
定価¥150,000相当のサービスが すべて無料
＋ 融資書類¥100,000は契約成立で全額充当 → 実質¥0
エリア・面積・建築年・間取りのスクリーニング。200㎡超は原則対象外。
30分の面談で、実際の宿泊施設の運営データ（REYADO独自調査）に基づく収支シミュレーションをお渡しします。
不動産コンサルティング企画提案書の市場相場13〜30万円に対し、定価10万円のサービスです
用途地域の確認＋保健所への電話確認。旅館業許可の取得可能性を事前に判定します。
行政書士の事前調査サービス（3.8〜6.6万円）と同水準の調査を無料で実施
判断① 旅館業許可の取得可能性あり？
約2時間。建物の目視確認＋写真撮影＋劣化状況の概観＋面積実測を行います。消防設備の概算コストもお伝えします。
現地調査の面積・構造から消防設備のコスト概算を算出します。
REYADOが提携の行政書士・建築士をご紹介します。費用はオーナー様から各専門家へ直接お支払いいただきます。
専門家への直接支払い（実費）
箱根エリアの実勢価格。神奈川県は手続きの複雑さにより追加料金が発生する場合があります。REYADOはこの費用を受け取りません。
物件の状態に合わせた再生プランのご提案。融資が必要な場合は、事業計画書＋市場分析レポート（A4 10〜15ページ）を作成します。
¥100,000（税別・先払い）
事業計画書作成代行の市場相場10〜15万円。REYADO独自調査の市場レポート付き。
契約成立で全額充当 → 実質無料
再生契約が成立 → 管理手数料の初月分から¥100,000を控除
売却に切替え → 売却仲介手数料から¥100,000を控除
どちらの契約にも至らなかった場合は返金なし
REYADOとの契約を締結。
※ 成功報酬・仲介手数料の詳細は面談でご説明します
REYADOへのお支払い ─ 面談〜契約までの合計
*融資書類¥100,000は先払い。再生 or 売却の契約成立で手数料から全額充当されます
別荘再生パートナー特典で
定価¥250,000相当 → 実質¥0
契約前にかかる費用は、専門家（行政書士・建築士）への直接支払いのみです
各サービスは個別でもお申し込みいただけます
表示価格は税別です。REYADOの別荘再生サービスをご利用でない方でも、各サービスを個別にご利用いただけます。
放置 vs 旅館業転換——10年間でこれだけ差が出ます
前提：箱根ゾーンA・延床120㎡の別荘を想定し、REYADO独自の一棟貸し物件データと社内調査に基づいて試算しています。
放置した場合の累積コスト
▲1,400万〜3,400万円
維持費の流出と資産価値の下落を合わせた、10年間のトータルコストのイメージです。
旅館業転換の累積収益
＋約4,660万円
初期投資（リノベ費用）を含めたうえで、10年間の累積キャッシュフローを試算したものです。
※ 金額は概算イメージです（万円）
※ 初期投資（リノベ費用）を含んだ試算です。2年目以降、転換後の累積収益が放置コストを上回ります。 10年後の差額は約4,660万円。数値はREYADO独自調査データと社内調査レポートに基づく概算であり、将来の成果を保証するものではありません。
エリア・ゾーン別の年間売上実績
箱根・河口湖エリアで実際に運営されているサウナ付き一棟貸し物件の年間売上実績の一例です。
エリア：箱根 強羅・二ノ平
タイプ：中古別荘（リノベーション済み）
スペック：3ベッドルーム ／ 定員8名 ／ 90㎡
主要設備：天然温泉・ロウリュサウナ・水風呂・BBQ・ホームシアター
年間売上実績
Airbnb・Booking.comの売上のみ。国内OTA（楽天トラベル、一休.com等）は含まれていません。
出典：REYADO独自調査（2025年実績）
エリア：河口湖 東岸・浅川
タイプ：中古別荘（リノベーション済み）
スペック：2ベッドルーム ／ 定員10名
主要設備：バレルサウナ・ジャグジー・テラス
年間売上実績
Airbnb・Booking.comの売上のみ。国内OTA（楽天トラベル、一休.com等）は含まれていません。
出典：REYADO独自調査（2025年実績）
※ 物件名は非公開としています。実績数値はREYADO独自調査による推計値であり、収益を保証するものではありません。
※ 上記はREYADOの再生パッケージ適用物件ではなく、同等スペックの既存運営物件の実績です。
箱根エリア
| ゾーン | 保守的（P25） | 中央値 | 上位（P75） | 手残り目安（中央値） |
|---|---|---|---|---|
| A（強羅・二ノ平・小涌谷） | 550万円 | 930万円 | 1,125万円 | 約397万円/年 |
| B（仙石原） | 608万円 | 805万円 | 1,075万円 | 約344万円/年 |
| D（湯本〜宮ノ下） | 775万円 | 1,025万円 | 1,343万円 | 約437万円/年 |
河口湖エリア
| ゾーン | 保守的（P25） | 中央値 | 上位（P75） | 手残り目安（中央値） |
|---|---|---|---|---|
| A（北岸・大石・河口） | 610万円 | 1,020万円 | 1,115万円 | 約435万円/年 |
| B（船津・駅周辺） | 810万円 | 1,160万円 | 1,550万円 | 約495万円/年 |
※ 一棟貸し・サウナ付き物件の年間売上。Airbnb/VRBO経由のデータのみ。
※ 手残り＝売上×42.7%−固定費40万円（スタンダードプラン・管理手数料30%ベース）。固定資産税・別荘地管理費は物件により異なるため含まず。
※ 出典: REYADO独自調査 2026年2月時点。箱根31件・河口湖32件を全URL検証の上で集計。
エリア・面積を入力するだけで、想定収益と維持費の10年比較を確認できます。REYADO独自調査の実績データに基づく試算です。
相続税を最大1,100万円圧縮
Before：別荘のまま保有
- × 小規模宅地等の特例：適用不可
- × 建物の評価減：原則なし
- × 収益：ゼロ（維持費のみ発生）
After：旅館業に転換
- ○ 特定事業用宅地等の特例：400㎡・80%減額の可能性
- ○ 自宅との完全併用：最大730㎡まで80%減額
- ○ 宿泊収益：維持費をカバーしつつキャッシュフローを創出
- △ 初期費用：1,000万〜2,500万円程度
- △ 3年ルール：相続前3年以上の事業継続が必要
※ 特定事業用宅地等の特例を適用するには、被相続人が相続開始前3年以上にわたり、その土地で事業を継続していたことが要件です。 3年ルールがあるからこそ、早期の意思決定が節税効果を確定させます。具体的な適用可否や金額は税理士にご確認ください。
相続税の概算を確認する（無料・個人情報不要）対応エリアと規制情報
REYADOの旅館業転換は、宿泊需要があり旅館業許可の取得実績があるエリアに限定して対応しています。エリアごとに規制の内容が異なるため、まず所在地の確認が出発点になります。
箱根（神奈川県箱根町）
REYADO対応基準: 延床面積90㎡以上- 年間観光客2,031万人（2024年、6年ぶりに2,000万人突破）。外国人宿泊客49.3万人
- 温泉供給ネットワーク（箱根温泉供給㈱）が整備されており、200〜400万円で温泉の引込が可能
- 旅館業許可の取得実績が豊富。ICT代替によるフロント省人化に対応（5要件の充足が必要）
- 富士箱根伊豆国立公園内のため、外装の色彩変更には景観規制があります
上記以外のエリアに物件をお持ちの場合も、まずはご相談ください。売却のご相談は全国対応しています。
よくある質問
オンライン30分。宅建士の資格を持つ代表が直接対応します。物件の状況をお聞きし、売却・活用の選択肢を整理します。契約義務はありません。
まずは3分の無料診断から
約1分・費用は一切かかりません