あなたの不動産に、最善の一手を。
収益化。売却。相続対策。——旅館業転換による評価額圧縮から、海外の買い手への売却まで、専属アドバイザーが一気通貫で設計・実行します。
営業電話なし・秘密厳守・ご相談だけでもOK
相続税を、不動産の力で圧縮します
旅館業転換で評価額80%減額、資産の組み替え、小規模宅地特例の活用。税理士の先生と連携して、相続前にできる対策を実行します。
買い手を世界中から見つけます
海外商社で培ったネットワークで、台湾・香港・シンガポール・アメリカ・オーストラリアの投資家に直接リーチ。国内だけでは届かない価格を狙います。
数字で判断できる材料を出します
類似物件の収益実績・相続税シミュレーション・維持コスト試算。感覚ではなくデータで「やるべきか、やめるべきか」を判断できます。
収益化まで、責任を持って伴走します
弊社はリノベーション会社ではありません。再生して終わりではなく、OTAへの掲載戦略、価格設定、写真・タイトルの最適化まで。収益化の設計から集客まで、ワンストップで実行します。
実際に運営されている一棟貸し戸建ての、年間売上です。
年間2,000万円を超えるケースも。
| 物件 | 年間売上 | ADR | 稼働率 |
|---|---|---|---|
| 港区 麻布台 3BR戸建て | 約1,320万円 | 約6.1万円 | 69% |
| 港区 泉岳寺 3BR戸建て | 約1,210万円 | 約8.6万円 | 52% |
| 港区 三田 4BR戸建て | 約2,690万円 | 約10.3万円 | 79% |
| 新宿区 3BR和風一棟貸し | 約2,910万円 | 約10.6万円 | 79% |
| 新宿区 4BR戸建て 180㎡ | 約2,840万円 | 約9.6万円 | 84% |
| 千代田区 神保町 3BR戸建て | 約1,210万円 | 約8.1万円 | 59% |
※ AirDNA Market Data（直近12ヶ月実績）に基づく。Entire Place / 3BR以上 / 戸建てタイプの物件を抽出。
※ 千代田区は戸建てタイプの母数が少ないため（全2件）、参考値としてご覧ください。
※ 物件名は非公開としています。実績数値は推計値であり、収益を保証するものではありません。
※ 上記はREYADOの再生パッケージ適用物件ではなく、同等スペックの既存運営物件の実績です。
約1分・費用は一切かかりません
不動産で、相続税は圧縮できます。
2027年の税制改正で、アパート購入や不動産小口化商品による節税は大幅に制限されます。
一方、旅館業への転換は改正の対象外。評価額の80%減額が、引き続き使えます。
| 対策 | 2027年以降 |
|---|---|
| 相続直前のアパート購入 | 取得価額の80%で評価。圧縮効果が大幅に縮小 |
| 不動産小口化商品 | 時価評価に移行。従来の圧縮効果はほぼ消滅 |
| タワーマンション節税 | 2024年改正で事実上終了 |
| 旅館業転換（特定事業用宅地等） | 改正の対象外。80%・400㎡の減額が維持 |
定量イメージ
評価額1億円・300㎡の土地をそのまま相続すると、1億円がそのまま課税対象になります。
これを旅館業に転換し、特定事業用宅地等の特例（80%減額）を適用すると、評価額は2,000万円に。
差額8,000万円 × 税率30% ＝ 理論上、最大約2,400万円の節税余地。
さらに、自宅の居住用宅地（330㎡・80%減額）との完全併用が可能。最大730㎡に80%の減額を適用できます。
※ 上記は一般的な制度の説明であり、個別の適用判定はREYADOまたは税理士にご確認ください。実際の税額は遺産全体の構成・相続人の人数・配偶者控除の有無等により変動します。旅館業の許可取得と事業実態が適用の前提条件です。REYADOは不動産の実行（許認可・リノベーション・運営）を担い、税務判断は税理士の先生と連携して進めます。
対応エリア
売却のご相談
全国対応
収益化（旅館業転換）
宿泊事業へのおすすめエリア
- 東京（港区・新宿区（一部エリア）・目黒区） → 東京エリアの詳細を見る東京の戸建ての相続・売却・収益化のご相談はこちら
※ 上記以外のエリアでも、宿泊需要と規制環境次第で対応可能な場合があります。まずはお問い合わせください。
約1分・費用は一切かかりません
無料で診断するご相談の流れ
STEP 1
無料診断
オンラインで約1分。物件情報を入力するだけで概況を把握できます。
約1分・オンライン
STEP 2
オンライン面談
専門のアドバイザーが状況をお伺いし、売却・収益化・保有の方向性を整理します。
30分・無料
STEP 3
診断レポート
3つの選択肢を10年スパンで比較したレポートを作成します。
結果まで無料
STEP 4
最善の一手の選択と実行
売却・収益化の実行はもちろん、保有の場合も最適な維持計画をご提案します。
実行時のみ費用
ステップ3まで完全無料です。売却・収益化の実行に進む場合にのみ費用が発生します。
売主の利益を最優先する不動産会社です
不動産売却では、同じ会社が売主と買主の両方を担当する取引が一般的です。REYADOは売主側だけに立ち、国内の不動産会社はもちろん、海外の不動産エージェントにも同時に情報を展開。買い手の候補を最大限に広げ、高値・早期での売却を目指します。
一般的な不動産会社
売主と買主を同じ会社が担当
- 売主・買主の両方から手数料を受ける構造になりがち
- 自社の顧客で成約させたいインセンティブが働く
- 物件情報を限定的に扱い、情報の行き先が偏りやすい
- 売主の利益と相反する交渉が構造的に発生しやすい
REYADO
売主専属で、国内＋海外に広くリーチ
A社・B社・C社…（国内）
海外エージェント（台湾・香港・シンガポール等）
物件に合った買い手を持つ不動産会社に広くリーチします。
- 売主側からの手数料だけを受け取る前提で動きます
- 国内の客付け会社に加え、海外の不動産エージェントにも同時展開
- 自社で買い手を囲い込まず、選択肢を狭めない
- 売主の利益だけに集中できる交渉構造です
物件を正確に査定する
相場・需要・物件の状態を分析し、「いくらで売れそうか」を適正に見立てます。
買い手候補を広く探す
物件に合った買い手を持つ不動産会社に情報を展開し、広く引き合いを集めます。
売主の利益を最優先に交渉する
価格・条件交渉では常に売主側の立場に立ち、「損をしない売却」を目指します。
売却だけが最善の一手とは限りません。物件の状態やご家族の方針によっては、賃貸や旅館業転換による収益化、法人化による保有最適化が合理的な場合もあります。 面談では選択肢をフラットに比較し、売却が最善でない場合はその旨をお伝えします。
ご相談事例
「相続が近い。別荘を持ったまま相続すると、税金はいくらになるのか」
箱根エリア｜70代男性
箱根に別荘を所有。子どもに相続させるつもりだが、現状のまま相続すると相続税がどの程度かかるのか分からず不安に。REYADOに相談したところ、旅館業への転換で評価額を大幅に圧縮できる可能性があることを知り、具体的なシミュレーションをもとに家族で検討を始めました。
「相続した別荘を、できるだけ高く売りたい」
東京エリア｜50代女性
親から相続した東京の戸建て。使う予定がないため売却を検討していたが、不動産会社に提示された買取価格に納得がいかず相談。REYADOでは仲介による市場価格での売却に加え、海外の投資家にも同時に情報を展開。国内だけでは届かなかった価格帯での売却を目指すことになりました。
「年間100万円の維持費。使わない別荘を持ち続ける意味はあるのか」
箱根エリア｜60代男性
固定資産税・管理費・修繕費で年間約100万円の出費が続いていた別荘。売却か保有か迷っていたところ、REYADOに相談。維持費の内訳を整理した上で、旅館業に転換した場合の収支シミュレーションを提示してもらい、「持ち続けながら収益を出す」という選択肢が見えてきました。
※ プライバシー保護のため、詳細を一部変更しています。
税理士の先生方へ
顧問先の相続案件で、別荘・遊休不動産の取り扱いにお困りではありませんか。
REYADOは、先生方が設計された相続対策の「不動産の実行パートナー」として、
旅館業転換・売却・活用の実務を担います。
代表者について
代表取締役 宮﨑 洋平
宅地建物取引士
大前研一率いるAoba-BBT（旧ビジネス・ブレークスルー）にて、資産形成講座のWebマーケティングと講座監修に従事し、資産形成の基礎から実践までを体系的に習得。その後、輸入商社のロンドン・マイアミ駐在を経て、REYADOを創業しました。
帰国後、日本では「築年数が古い」だけで不動産の評価が著しく低くなるという、欧米市場とのギャップの大きさに驚きました。古い建物でも、耐震・断熱性能の引き上げや適切なメンテナンスをすれば、より永く使える。観光エリアであれば、築古の建物でも高収益な資産にできます。
REYADOでは、REYADO独自の市場調査データに基づいて、売却の価格・タイミング・収益化の可否を総合的に判断し、ご提案しています。必要に応じて、国内の買い手だけでなく海外の不動産エージェントとも連携することで、売却のマーケットを広げていきます。税理士の先生方とは、相続前後のオーナー様の相続税の節税を支援する、相続税の実務に詳しい不動産のパートナーとして連携を強化しています。契約内容についての詳細などにつきましても、どうぞお気軽にご連絡ください。
よくあるご質問
建物は放置するほど劣化が進み、選択肢が狭まります。
相続登記の義務化（2024年4月施行）により、未登記のまま放置するリスクも高まっています。
まずは現状を整理することから始めてみませんか。
まずは1分の無料診断から
無料で診断する相続税シミュレーターはこちら →約1分・費用は一切かかりません