箱根の別荘、相続のこと考えていますか？
「売るべきか、残すべきか、何から手をつければいいかわからない」
そのお悩みを整理するところから、お手伝いします。
箱根では既存旅館が人手不足で稼働を制限する一方、一棟貸しの宿泊需要が急増しています。 あなたの別荘にも、まだ見えていない選択肢があるかもしれません。
- ✓売却・維持・転換——5つの選択肢をデータで比較
- ✓相続税・維持費・資産価値の3軸で判断材料を整理
- ✓無料で相談する
約1分・費用は一切かかりません
別荘を「とりあえず持っておく」が、最もコストの高い選択肢です
相続で別荘を受け継ぐ予定がある方も、すでにお持ちで活用方法を探している方も、 共通して直面するのは同じ3つのリスクです。
何もしないまま相続すると、子世代の選択肢が狭まる
劣化が進んだ別荘は売却も困難になり、相続税の評価額と実際の売却価格が大きく乖離します。 「売れない・使えない・税金だけかかる」——いわゆる「負動産」として 次の世代に引き継がれるリスクがあります。
年間50〜120万円の維持費が、使わない日も流出し続ける
固定資産税、管理費、火災保険、水道基本料。 年間100万円なら、1日あたり約2,740円が利用の有無にかかわらず発生しています。 10年間で500万〜1,200万円です。
3〜5年の放置で、建物の価値が不可逆的に下がる
人が住まなくなった木造住宅は、換気の停止によりカビ・シロアリが発生し、 給排水管が腐食します。修繕費が急増し、「手を入れるコスト」と 「建物の残存価値」が逆転するタイミングは、想像より早く訪れます。
数字で見る箱根の現実
| 箱根町の非定住住宅率 | 総住宅の約50% |
| 全国の空き家数 | 900万2千戸（空き家率13.8%） |
| 放置による構造的損傷 | 3〜5年で発生 |
| 年間維持コスト | 50万〜120万円 |
出典: 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」確報値、箱根町空家等対策計画
「とりあえず売る」の前に、知っておくべき数字があります
別荘の処分方法は「売却」だけではありません。 旅館業として運営する場合、箱根エリアではどの程度の収益が出ているのか。 第三者データでお伝えします。
REYADOが箱根エリア31件の一棟貸し物件について個別検証・集計した独自調査データです。
| ゾーン | エリア | 調査物件数 | 保守的（P25） | 標準（中央値） | 上位（P75） |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 強羅・二ノ平・小涌谷 | 10件 | 550万円 | 930万円 | 1,125万円 |
| B | 仙石原 | 8件 | 608万円 | 805万円 | 1,075万円 |
| D | 湯本〜宮ノ下 | 6件 | 775万円 | 1,025万円 | 1,343万円 |
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※ ゾーンC（芦ノ湖）はROI基準を満たさないため掲載対象外
※ 出典: REYADO独自調査 2026年2月時点
「保守的（P25）」＝ 調査物件の下位25%の売上水準
「標準（中央値）」＝ 半数の物件がこの水準以上
「上位（P75）」＝ 上位25%の物件の売上水準
Airbnb・VRBO経由のデータのみ。Booking.com等を加えると実売上はさらに上振れの可能性があります
2024年の箱根観光客数は約2,031万人で、6年ぶりに2,000万人を突破しました（箱根町2025年6月発表）。 外国人宿泊客数は49万3千人で、コロナ前水準を大きく上回る回復を見せています。
一方で、箱根の既存旅館は深刻な労働力不足により客室数を意図的に制限しています。 需要はあるのに供給が追いつかない。 省人化が可能な一棟貸しモデルは、この供給ギャップを埋める存在として需要が集中しています。
この収益データは、「売却して一括で現金化するか」 「旅館業に転換して継続収益を得るか」を判断するための材料です。 どちらが正解かは、物件の状態・ご家族の状況・資金計画によって異なります。
あなたの別荘がどのゾーンに該当し、どの選択肢が現実的か—— 無料の診断で個別にお伝えします。
無料で診断する別荘をどうするか——5つの選択肢を整理します
相続前に検討すべき選択肢は、大きく5つあります。
| 選択肢 | 概要 | メリット | 課題 |
|---|---|---|---|
| ①そのまま維持 | 現状維持 | 手続き不要 | 維持費が流出。劣化が進む |
| ②売却 | 不動産として売却 | 一括で現金化 | 買い手が限られる。相場が低い |
| ③賃貸 | 定期借家で貸出 | 安定収入の可能性 | 別荘地の賃貸需要は極めて薄い |
| ④民泊（新法） | 住宅宿泊事業法 | 手続きが比較的簡易 | 年間180日上限。稼働率49.3%が天井 |
| ⑤旅館業転換 | 簡易宿所の許可取得 | 365日営業。高単価OTA掲載可 | 許可取得に3〜4ヶ月。初期投資あり |
この5つの中で、REYADOが専門としているのは⑤の旅館業転換です。 ただし、すべての別荘に旅館業が最適とは限りません。 ②売却が最善の場合もあります。 最適な選択肢は物件ごとに異なるため、まず現状を診断することが出発点です。
旅館業転換が有力な3つの理由
1. 365日営業で、維持費を収益で相殺できる
民泊新法の180日制限がないため、インバウンド需要が高い平日や閑散期も含めて 通年で収益を上げられます。 年間維持費50〜120万円を大きく上回る収益が見込めるケースが多数あります。
2. 相続税の評価額を圧縮できる可能性がある
旅館業として運営中の不動産は、一定の条件を満たすことで 「小規模宅地等の特例」（土地評価額を最大80%減額する制度）の 適用対象となる可能性があります。※ 適用には事業的規模や事業継続など複数の条件があります。詳細は税理士にご確認ください。
3. 2026年度税制改正の影響を受けない
2026年度税制改正大綱により、相続直前（5年以内）に取得した 賃貸用不動産の評価方法が見直され、2027年1月1日以後の相続・贈与から適用されます。 しかし旅館業は不動産貸付業に分類されないため、この改正の対象外です。
デメリット：固定資産税は上がります
旅館業許可を取得すると、用途が「住宅」から「事業用」に変わるため、 住宅用地の特例（土地の固定資産税を最大1/6に減額する措置）が外れます。 REYADOの収益試算では、固定資産税の増加分も織り込んだ上で、再生すべきかどうかを判断しています。
箱根で旅館業許可を取るために、事前に確認すべきこと
箱根町は神奈川県の条例が適用されます。 以下は、別荘を簡易宿所に転用する際の主な要件です。
| 客室面積基準 | 原則33㎡以上。定員10人未満は3.3㎡×人数で緩和 |
| フロント設置 | ICT代替による無人運営が可能（5要件充足必須） |
| 駆けつけ体制 | おおむね10分以内での現地到着が必須 |
| 用途変更 | 200㎡超で建築確認申請が必要 |
| 消防設備 | 費用目安: 56万〜122万円 |
| 許可取得期間 | おおむね3〜4ヶ月 |
出典: 神奈川県旅館業法施行条例、箱根町保健所ガイダンス
転換前に慎重な検討が必要なケース
- 延床面積が200㎡を超える場合
建築確認申請が必要になります。 - 箱根町内で10分以内に駆けつけられない立地
許可要件を満たせない可能性があります。 - 別荘地管理組合で営業利用が禁止されている場合
規約の確認が必須です。 - 旧耐震基準（1981年以前）の建物
耐震改修が求められる場合があります。
これらの要件を物件ごとに確認するのが、REYADOの無料診断の役割です。
REYADOは「相続ナビゲーター」として、判断のお手伝いをします
REYADOは、箱根・河口湖エリアに特化した別荘再生と宿泊施設運営の専門会社です。 「この別荘をどうすればいいか」の判断を整理するところから、 運営開始後の管理まで、窓口はREYADOひとつで完結します。
| ステップ | 内容 | オーナーの関与 |
|---|---|---|
| Step 1: 無料診断 | 物件情報をもとに旅館業転換の可能性を事前評価 | フォーム入力（約3分） |
| Step 2: 面談＋現地調査 | 5つの選択肢を比較し、建物状態・許認可要件を現地で確認 | オンライン30分＋現地約2時間 |
| Step 3: 再生＋運営 | リノベ設計・許認可取得・OTA掲載・運営管理 | プラン承認のみ。運営後はゼロ |
運営開始後、オーナー様にしていただくことは月次レポートの確認だけです。
予約管理・ダイナミックプライシング・多言語ゲスト対応・ スマートロックによる非対面チェックイン・清掃手配・ IoTセンサーによる設備監視・10分以内の緊急駆けつけ・ 行政報告・レビュー管理——すべてREYADOが担います。
| 項目 | ライトプラン | スタンダードプラン |
|---|---|---|
| 管理手数料 | 売上の25% | 売上の30% |
| オーナー宿泊枠 | 年間最大15日（平日） | 年間最大30日（平日） |
| 想定利用シーン | 収益最大化を重視する方 | 別荘としても使い続けたい方 |
OTA手数料・清掃費の扱いはプランにより異なります。詳細は診断時にお伝えします。
信頼シグナル: 相続不動産の専門家が対応／箱根・河口湖特化／REYADO独自調査 31件＋32件を常時モニタリング
REYADOは相続に伴う不動産の判断を支援するために、無料ツールも提供しています。
相続税シミュレーター → /tax-simulator/
旅館業に転換した場合の相続税圧縮効果を概算できます。
※ 診断フォーム入力後にもご案内しています。まずは診断からお進みください。
まずは無料で、あなたの別荘の選択肢を整理してみませんか
約3分のフォームに物件情報をご入力いただくだけで、以下をその場でお伝えします。
- お持ちの別荘が旅館業に転換できる可能性があるか
- 同エリアの一棟貸し物件がどの程度の売上を上げているか
- 5つの選択肢のうち、次に確認すべきことは何か
フォーム完了後、その場で診断結果をご確認いただけます。