相続不動産を、あなたの立場で売る

売却益を減らせる4つの特例

相続不動産の売却では、要件を満たせば譲渡所得を大幅に圧縮できる特例が4つあります。それぞれ要件が異なり、併用できない組み合わせもあるため、どの特例が使えるかの判断が重要です。

① 空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家（またはその敷地）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

主な要件：

• 昭和56年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準）
• 相続開始の直前まで被相続人が一人で居住していた
• 相続から売却まで、居住・貸付・事業に使っていないこと
• 売却価格が1億円以下
• 相続から3年後の年末（12月31日）までに売却
• 建物を解体するか、耐震リフォーム済みであること

注意点：相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円に縮小されます（令和6年1月以降）。また、収益化（貸付）してから売却すると、「貸付の用に供されていないこと」の要件を満たさなくなり、この控除は使えません。売却か収益化かの判断は、この控除の適用可否を確認してからにすべきです。

計算例：先ほどの例（譲渡所得2,800万円）にこの控除を適用すると、2,800万円 − 3,000万円 ＝ 0円。税金はゼロになります。

② 取得費加算の特例

相続税を支払って取得した不動産を、相続税の申告期限から3年以内（相続開始から3年10ヶ月以内）に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。

計算式：
加算額 ＝ その人の相続税額 ×（売却した不動産の課税価格 ÷ その人の課税価格の合計額）

具体例：相続税を1,000万円支払い、不動産が相続財産全体の40%を占める場合、加算額は1,000万円 × 40% ＝ 400万円。この400万円が取得費に加算されるため、譲渡所得が400万円分減り、税額は約81万円（400万円 × 20.315%）安くなります。

注意点：空き家3,000万円控除との併用はできません。どちらが有利かは物件ごとに計算して比較する必要があります。

③ 居住用財産の3,000万円控除

自分が住んでいたマイホームを売却した場合に適用される控除です。相続した実家に相続人自身が住んでいた場合に使える可能性があります。

主な要件：

• 売却する不動産に現在住んでいるか、住まなくなった日から3年後の年末までに売却
• 過去2年間にこの特例を使っていない

空き家控除との違い：居住用財産控除は「相続人自身が住んでいた」ことが条件。空き家控除は「被相続人が住んでいた」ことが条件。どちらに該当するかで使える控除が変わります。

④ 小規模宅地等の特例

相続税の計算時に、被相続人が住んでいた土地や事業に使っていた土地の評価額を最大80%減額できる制度です。

売却との関係：この特例は相続税の申告期限まで保有・利用を継続していることが要件の一つです。申告期限前に売却すると適用されない場合があります。売却タイミングと相続税の減額効果を天秤にかける判断が必要です。

相続した不動産を3年以内に売却すべき理由

上記の「取得費加算の特例」と「空き家3,000万円控除」は、いずれも期限付きです。

この期限を過ぎると、数百万円単位の節税機会を失います。

相続発生からの逆算スケジュール：

焦って安売りする必要はありません。ただし「いつか売ろう」と先送りにして期限を過ぎるケースが非常に多いのが実態です。早めに動き始めることが、結果的に最も有利な条件での売却につながります。

売却前に必要な準備

① 相続登記（名義変更）

不動産を売るには、亡くなった方から相続人への名義変更（相続登記）が完了している必要があります。

2024年4月に義務化されました。正当な理由なく3年以内に登記しない場合、10万円以下の過料の対象です。

相続登記の流れ：

1. 戸籍謄本等で相続人を確定
2. 遺産分割協議書を作成（相続人が複数の場合）
3. 法務局に登記申請
4. 登記完了（通常1〜2週間）

必要書類：

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明書）
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書

自分で行うこともできますが、書類の取得に時間がかかるため、司法書士への依頼をお勧めします。費用は5〜15万円が目安です。REYADOでは連携する司法書士をご紹介可能です。

② 遺産分割協議

相続人が複数いる場合、不動産を「誰が取得するか」「売却して代金を分けるか」を遺産分割協議で決めます。

換価分割を選ぶ場合は、協議書に「不動産を売却し、売却代金から費用を控除した残額を○分の○の割合で分配する」と明記する必要があります。この記載がないと、後日トラブルになるケースがあります。

③ 共有名義の注意点

共有名義の不動産を売るには、共有者全員の合意が必要です。1人でも反対すれば売却できません。

共有者間で意見が分かれている場合の選択肢は、持分のみの売却（ただし大幅に安くなる）、共有物分割請求（裁判所に申し立て）、話し合いによる合意形成の3つです。まず全員の方向性を整理するところからお手伝いできます。

生前に不動産を整理しておくメリット

遺産分割がシンプルになる：

不動産は分けにくい資産の代表格です。現金に換えておけば、相続人間で公平に分配できます。

売却の意思決定がスムーズ：

所有者本人が判断できるため、相続人間の意見対立が起きません。認知症が進行すると不動産の売却自体ができなくなるリスクもあります。

建物の劣化を防げる：

空き家のまま放置すると、年間50〜120万円の維持費がかかりながら建物は劣化し続けます。早く売るほど手取り額が高くなる傾向があります。

注意点：生前に売却すると、売却益に対して譲渡所得税がかかります。また、相続で使える3,000万円控除（空き家特例）は生前売却には適用されません。どちらが有利かは個別にシミュレーションが必要です。